Se non le segui, rischi di non liberartene più (o ci riuscirai solo ad un prezzo ridicolo)
Hai preso la decisione di vendere la tua seconda casa.
Hai valutato pro e contro della scelta e sei arrivato alla conclusione che non ne valga più la pena: vuoi liberartene in fretta, ma ad un prezzo congruo.
Così, hai scattato le foto, preparato la descrizione e sei pronto a caricare l’annuncio su tutti i portali.
Sei pronto a cliccare su “Pubblica annuncio” e…
Fermati!
Se NON vuoi compromettere il prezzo di vendita del tuo immobile, prima di pensare alle foto e alle descrizioni… devi portare a termine 5 importanti attività – che eviteranno che la tua casa rimanga invenduta, obbligandoti a svalutarla con il passare del tempo.
Iniziamo dal punto più importante!
1. Controlla che tutti i documenti siano in ordine
Non hai idea di quante volte io abbia visto proprietari di casa andare nel panico a causa della documentazione necessaria per procedere.
Sia chiaro, il panico non è tanto scatenato dal recuperare fisicamente i documenti (nel peggiore dei casi se ne può richiedere una copia all’ufficio di competenza) ma nello scoprire che… la casa non può essere ceduta.
So che sembra una situazione strana, ma mi spiego meglio.
Il tuo immobile può essere a norma (quindi sicuro, legalmente registrato, etc.) ma che, purtroppo, non abbia tutti i requisiti necessari per la compravendita.
Spesso capita con le case ricevute in eredità: finché è di proprietà della tua famiglia, nessuno dà grande attenzione alla documentazione… semplicemente si continua ad utilizzare l’immobile, come si è sempre fatto.
Finché, un bel giorno, non decidi di vendere ad un’altra persona.
Giustamente, l’acquirente vuole avere tutti i dettagli della casa: metri quadri, spazi annessi di proprietà, giardino, servitù di passaggio, etc… e tu – ignaro del meteorite che sta per schiantarsi sulla tua vendita – li prepari in tutta fretta, per accelerare i tempi.
E poi…
… Dalla visura ipotecaria scopri che grava un’ipoteca di qualche tuo parente comproprietario e di cui non riesci a liberarti…
… Oppure, dopo un controllo approfondito, ti viene fatto notare dall’acquirente che la planimetria catastale non corrisponde a quella dell’immobile, perché sono stati realizzati dei lavori quando tu eri ancora neonato…
Insomma, hai capito dove voglio andare a parare: per evitare questi problemi prepara per tempo i documenti necessari e controlla che tutto sia a posto.
Te lo dico per esperienza: senza documentazione gli acquirenti SERI scappano dalla trattativa… hanno paura che, durante (o peggio, dopo) l’acquisto saltino fuori anche altre fregature.
Certo, passare tramite agenzia immobiliare può risolvere il problema (se a noi di GCASE manca anche solo UN documento non mettiamo in vendita nulla), perché viviamo quotidianamente queste situazioni.
Ma se vuoi fare tutto da solo devi prestare grande attenzione alla documentazione: in questi casi non si scherza!
Tornando ai documenti necessari per la vendita, hai bisogno di:
- Visura catastale;
- Planimetria catastale;
- APE – Attestato di Prestazione Energetica;
- Certificato di abitabilità e di conformità degli impianti;
- Permesso di costruire;
- Visura ipotecaria;
- Atto di compravendita (o documento che attesti che sei tu il proprietario);
- Documenti personali.
Se è tutto in ordine allora sei a posto.
Hai superato il grande scoglio delle rogne burocratiche ed è il momento di passare alla successiva attività:
2. Dare un valore al tuo immobile
Cruciale quanto il punto precedente, dal prezzo di vendita che darai alla tua casa dipenderà tutta la trattativa.
Ne abbiamo parlato a lungo in questo articolo (che ti consiglio di leggere assolutamente). Qui te ne faccio una breve sintesi:
Definire il GIUSTO valore di mercato dell’immobile è ciò che distingue una vendita di successo da una casa invenduta… Ma come si stabilisce questa cifra?
Il mio consiglio è di rivolgersi (almeno per questa fase) ad un professionista esterno per la valutazione, che sia in grado di analizzare e valutare in modo oggettivo il tuo immobile.
Qualcuno che possa anche suggerirti quali siano i punti di forza della tua seconda casa (da promuovere) e i suoi difetti (da risolvere o tenere in secondo piano).
Ma nel caso tu decida di volerlo stabilire da te… devi partire da una ricerca online su tutti i portali immobiliari: il tuo obiettivo è stilare una lista di tutti gli alloggi in vendita nella tua zona e segnarteli.
Grazie a questa operazione di ricerca capirai com’è la situazione del mercato attorno a te e avrai un range medio di valore dal quale partire.
Certo, quest’attività di confronto non è da considerarsi il punto di arrivo della valutazione, ma solo quello di partenza… perché ci sono moltissimi altri fattori da tenere in considerazione:
- La superficie dell’immobile;
- La tipologia dell’immobile;
- i vani accessori;
- La condizione dell’immobile;
- La posizione dell’immobile;
- L’esposizione (verso sud o verso nord?);
- L’andamento medio dei prezzi della zona;
- La richiesta di mercato della zona;
- Gli immobili in vendita della zona;
- La classe energetica;
- Ecc…
Tutti fattori che pesano (molto) sul prezzo di vendita.
Ecco perché ti ho detto che l’aiuto di un professionista può fare la differenza tra successo e fallimento.
Ad esempio, in GCASE abbiamo creato un sistema “scientifico” per determinare il giusto valore di un immobile e definire il prezzo di vendita (oltre ad avere continuo contatto con gli acquirenti, che ci permette quotidianamente di “sentire il polso” del mercato della nostra area di competenza, la Val Seriana e il lago d’Iseo).
Ora che hai stabilito il prezzo, è il momento di rimboccarsi le maniche e risolvere i piccoli problemi della tua seconda casa.
3. Se serve, fai manutenzione.
Le porte scricchiolano? Mettici un po’ d’olio.
La finestra non si chiude bene? Chiama un falegname.
Il muro è colorato di pennarello perché tuo figlio ama colorare in giro? Dai una mano di bianco.
C’è muffa? Toglila.
Questi piccoli difetti della casa sono piuttosto comuni e troppo spesso non ci si presta troppa attenzione.
Se vuoi vendere, però, devi metterti nei panni dell’acquirente.
Vede la tua casa per la prima volta e deve decidere se investire i propri risparmi oppure no… e per questo noterà tutto.
D’altronde un compratore visita la tua casa anche per capire se vale davvero il prezzo che stai chiedendo.
Cerca di non deluderlo!
A questo punto, puoi passare alla fase successiva, ossia…
4. Preparare la casa per la vendita
Finora abbiamo parlato di piccoli interventi correttivi, ma ora è il momento di rendere il tuo immobile appetibile per gli acquirenti, sia quando lo presenti in foto, sia durante l’appuntamento.
Anche se può sembrarti ovvio, il consiglio che ti do è di pulire con cura e riordinare.
So che sono le basi della quotidianità domestica ma ti assicuro che ho visto “cose” che neanche ti immagini…
Comunque, tu ricordati sempre di ragionare come se fossi l’acquirente.
Ciò che per te è ordine, per lui può essere caos.
Ad esempio: Il bagno con asciugamani, spazzolini, vestiti, ecc… sparsi ovunque, non è piacevole da vedere.
Il divano con i peli del cane sparsi ovunque o la polvere sui mobili idem.
La casa agli occhi del potenziale acquirente deve essere il più pulita e ordinata possibile.
Non solo.
Non dimenticarti degli spazi esterni (giardino, siepi, ecc…) e di servizio (garage, cantine, ripostigli, ecc…).
I primi accolgono la persona ancora prima di entrare in casa mentre i secondi devono essere il più possibile liberi, per dare all’acquirente l’idea dello spazio disponibile.
Un altro aspetto importantissimo è quello di “spersonalizzare” l’immobile.
Intendo, far sparire tutti gli elementi che contraddistinguono la tua presenza nella casa: foto, santini, souvenir, disegni dei bambini, magneti sul frigo… tutti quegli accessori che piacciono a te ma che non appartengono alla casa.
Il perché è semplice: l’acquirente deve riuscire a immaginare se stesso e la propria famiglia in quegli ambienti. Deve sentirsi subito a casa SUA… non tua.
Quindi, più l’ambiente sarà “anonimo” e più agevolerai questa – importantissima – fase.
Diversamente, rischi di generare nella sua mente l’impressione di entrare in casa d’altri e di sentirsi quasi un intruso… e se capita è finita.
Certo, non ti sto dicendo che devi far sparire tutto e svuotare casa completamente, ma almeno gli elementi più personali.
Occuparsi di questo aspetto è talmente efficace, che in GCASE abbiamo stretto una collaborazione con professionisti specializzati in Home staging, ed è un servizio incluso per chi decide di affidarci il suo immobile.
5. FAI FOTO DI QUALITA’
Solo a questo punto dovresti scattare delle foto: cerca di realizzarle in modo che siano molto luminose, non diano la sensazione di “soffocamento” nei tuoi ambienti domestici e che – neanche a dirlo – siano della qualità il più alta possibile.
Anche qui, non è un caso che noi ci affidiamo a professionisti specializzati per promuovere le seconde case dei nostri clienti.
Infatti, è dalle foto online che la persona decide se vale o meno investire il proprio tempo per visitare un immobile. Le immagini sgranate, faranno scappare l’acquirente (e renderanno inutile tutto il lavoro che hai fatto fin qui)!
Bene.
Ora sì che puoi mettere in vendita la tua seconda casa!
E per farlo, hai tre possibilità:
- il “fai da te”, in cui ti preoccupi di TUTTA la vendita che – per il mondo delle seconde case – significa fare su e giù ogni weekend per mostrare il tuo immobile, presentandolo al meglio e gestendo la trattativa come un professionista, anche se nella vita ti occupi di tutt’altro;
2. Affidarti ad un’agenzia “classica” che, come ho già spiegato in un altro articolo (che puoi recuperare qui) si limiterà a mettere:
- i Cartelli VENDESI su balconi e finestre;
- un annuncio sui portali immobiliari (magari con 2/3 foto sgranate, che vanificheranno tutto il lavoro di riordino e pulizia che hai fatto);
- un annuncio sulla vetrina dell’agenzia;
Oppure…
- Puoi affidarti ad un’agenzia che cerchi attivamente nuovi potenziali acquirenti per la tua seconda casa.
Noi di GCASE abbiamo sviluppato un metodo (lo trovi qui) che segue i nostri clienti in ogni fase della vendita, dalla valutazione all’atto.
Un metodo che ci ha permesso di rendere felici centinaia di proprietari che ci hanno affidato il loro immobile in Val Seriana e al lago d’Iseo, come testimoniato da loro stessi:
E che, in molti casi, ha superato le loro più rosee aspettative.
in GCASE trattiamo la tua casa come se fosse la nostra.
Perciò, a te la scelta!
Hai una casa da vendere in Val Seriana o al lago d’Iseo e vuoi affidarla a dei professionisti che la valorizzeranno prima di venderla?
Puoi contattaci cliccando qui sotto!
A presto,
Stefano Pagnoncelli
Direttore Commerciale GCASE
