Tutti i documenti e le insidiose variabili che ti conviene considerare se vuoi vendere la tua seconda casa senza intoppi e senza stress

I tempi (e le regole) sono cambiati… specialmente nel settore immobiliare: ciò che si faceva in passato non vale più.

Sempre più spesso ci capita di parlare con persone che si sono viste sfumare la vendita del proprio immobile, per colpa di una piccola mancanza all’interno della loro documentazione. 

Nei nostri 30 anni di attività abbiamo visto come le leggi che regolano il settore immobiliare si sono fatte sempre più rigide e stringenti. Se fino a qualche anno per vendere la tua casa erano tollerate certe mancanze, ora non è più così. Ogni singolo documento deve essere perfettamente in regola con quello che richiede lo Stato.

La beffa è che queste situazioni si verificano sempre quando hai ormai la certezza di incassare la somma che ti spetta dal tuo immobile. E le conseguenze saranno tanto inevitabili quanto scontate: sarai costretto a risanare a suon di Euro ogni singola irregolarità e i tempi per vendere la tua casa si allungheranno fuori misura.

Nella stragrande maggioranza dei casi succedono questi stressanti inconvenienti perché si decide di vendere il proprio immobile in totale autonomia.

Capitano casi in cui l’annuncio di un immobile da vendere NON contenga i parametri energetici. Attenzione in questi casi: la sanzione amministrativa è variabile tra i 500 e i 3000 euro.

Nel caso in cui l’immobile venga venduto senza presentazione dell’APE (Attestato di Prestazione Energetica) il venditore rischia sanzioni che vanno dai 3000 ai 18000 euro.

E se il potenziale acquirente ha richiesto un mutuo per acquistare l’immobile in questione, la Banca esaminerà con meticolosità i documenti del venditore. Se per caso l’immobile non fosse conforme alle planimetrie presentate, il mutuo non sarà approvato. 

Questo non è un problema solo per il compratore: anche il venditore  – cioè tu – perderà la vendita e sarà considerato inadempiente al contratto. La conseguenza? Restituire la cauzione versata dall’acquirente e perdere un’importante vendita.

Ricorda sempre che tu venditore sei responsabile della presenza di eventuali difetti di costruzione o imperfezioni non dichiarati all’acquirente.

Infatti secondo l’articolo 1490 del Codice Civile, sei tu venditore a dover garantire che l’immobile non presenti vizi che ne riducano il valore o ne impediscano l’utilizzo. 

Se questi vizi sono facilmente sanabili, dovrai risarcire l’acquirente per l’ammontare dei danni, ma se i vizi sono più gravi, si può arrivare alla risoluzione dell’atto notarile o a una riduzione del prezzo di vendita. 

Hai compreso quanto sia delicato e rischioso vendere il tuo immobile in totale autonomia, senza farti seguire da un professionista?

Ora munisciti di carta e penna, perché ti indicherò tutti i documenti per vendere casa, necessari e obbligatori per evitare brutte sorprese al momento del rogito.

Ne abbiamo già parlato qui e qui ma è un argomento talmente spinoso e ancora troppo sottovalutato che ritengo sia indispensabile farlo ancora.

Ecco tutti i documenti per vendere casa nel 2023  in serenità

1) Atto di provenienza

Iniziamo con il documento che certifica la tua legittimità come proprietario della seconda casa, rilasciato dal notaio al momento dell’acquisto. Dovrai averlo con te per firmare e rendere ufficiale la vendita. 

Questo atto fornisce informazioni su chi è il proprietario di un determinato immobile e come ci è diventato, ad esempio tramite una compravendita, una successione legittima o una donazione. Viene rilasciato dal notaio nel momento in cui un determinato immobile cambia proprietà. 

Per ottenerlo, se non lo hai o non riesci a trovarlo, puoi richiedere una copia al notaio che ha redatto l’atto o, se non è più in attività, dagli archivi notarili della sua zona.

2) Attestato di Prestazione Energetica (APE)

Conosciuto anche con la sigla APE, questo documento è fondamentale averlo prima di iniziare a promuovere la vendita della tua casa. Ha una validità massima di 10 anni e fornisce informazioni sulle prestazioni energetiche dell’immobile, indicando la classe energetica della proprietà in una scala che va da A a G. 

Attenzione! È obbligatorio anche per la messa in vendita dell’immobile: senza di esso non sarà possibile pubblicare l’annuncio (sia online che cartaceo). 

Per ottenerlo, se non hai mai richiesto l’APE per la tua seconda casa – situazione piuttosto diffusa – dovrai chiedere a un tecnico abilitato di certificare la tua proprietà e rilasciarti l’attestato.

3) Certificato di agibilità e di conformità degli impianti

Vediamo a cosa servono questi due documenti…

Certificato di agibilità

Conosciuto comunemente come certificato di abitabilità, questo documento attesta che la tua seconda casa sia vivibile e sicura. 

Questo documento in realtà non è obbligatorio per la vendita, ma ti consiglio di prepararlo e di metterlo a disposizione del compratore: eviterai successive complicazioni, come doverti accollare le spese di ristrutturazione! 

Facciamo un esempio: supponiamo che tu abbia venduto la tua seconda casa, ma senza presentare il certificato di agibilità. Dopo qualche tempo, il nuovo proprietario si rende conto che a causa dell’eccessiva umidità, una stanza non sia vivibile. Ecco, se ti mancasse il certificato di agibilità il costo dei lavori dovrai pagarlo TU! 

Per ottenerlo devi rivolgerti allo sportello unico dell’edilizia del Comune in cui si trova la tua seconda casa, sia che tu debba richiederlo per la prima volta (e allora sarà necessario l’intervento di un professionista) sia per averne una copia.

Certificato di conformità degli impianti

Questo documento non è obbligatorio per la vendita, ma è meglio averlo con te per evitare rischi dopo l’atto. Si tratta di una relazione di un professionista che conferma la conformità dell’impianto elettrico e del gas, mettendo “nero su bianco” che sia tutto in regola e sicuro. 

Se per caso non possiedi questo documento e lo stato precario degli impianti rende l’immobile inutilizzabile, allora la situazione si complica. Il contratto in essere viene legalmente annullato e tu dovrai risarcire fino all’ultimo centesimo che hai ricevuto dal tuo caro compratore, più eventuali danni morali. 

Per ottenere questo certificato, devi rivolgerti al tecnico che l’ha realizzato, oppure ad un professionista specializzato.

4) Visura ipotecaria

La visura ipotecaria è un documento essenziale per vendere casa. Grazie a questo documento, puoi verificare se sulla tua seconda casa non ci sono ipoteche, decreti ingiuntivi o pignoramenti. 

In altre parole, la visura ipotecaria serve per assicurarsi che la casa sia “libera” da eventuali diritti di terzi (Stato, creditori, ecc…) e che NON sia a garanzia di un credito. Senza di essa, nessun notaio ti permetterà di concludere la vendita! 

Per ottenerla puoi farlo in due modi: recandoti all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate oppure online – direttamente dal suo sito. Ricordati che per ottenere la visura ipotecaria online è necessario avere lo SPID!

5) Certificazione della conformità della planimetria catastale 

Per assicurare una vendita valida (e quindi incassare i soldi senza rischi futuri), è necessario disporre della certificazione della planimetria. Questa certificazione attesta che la piantina della tua seconda casa corrisponde esattamente a quella catastale depositata all’Agenzia delle Entrate. 

Tuttavia, capita spesso che le due documentazioni non siano in linea. In questo caso, è necessario uniformare le due planimetrie, rivolgendosi a un tecnico abilitato per preparare una nuova planimetria da consegnare all’Agenzia delle Entrate e inviando una domanda di aggiornamento da presentare al catasto (con una penale più o meno ampia, a seconda di ciò che non corrisponde).

Per verificare la conformità, puoi rivolgerti agli uffici dell’A.d.E. (o accedere ai loro servizi online). Ricorda, con questa modalità puoi solo verificare la conformità e avere il documento, NON fare gli adeguamenti necessari.

6) Certificato di conformità urbanistica 

Questo documento conferma che la tua seconda casa è in regola, ossia conforme alla licenza edilizia approvata dal Comune. Ciò significa che l’edificio è stato costruito secondo il progetto presentato e approvato dalle autorità locali. 

Per ottenerlo ti consiglio di rivolgerti a un professionista (geometra, architetto, ecc…) per verificare e risolvere eventuali problemi. Solo così potrai avere la sicurezza che tutto sia in ordine! 

E in caso di non conformità? A differenza della conformità della planimetria, qui non è sufficiente presentare un adeguamento: infatti, solo in alcuni casi potrai sanare il problema. Nel caso sia possibile, è sufficiente che il tuo tecnico di fiducia (geometra, architetto) presenti una Denuncia di Inizio Attività Edilizia (DIA) al Comune. Per tutti gli altri casi – ossia quelli in cui non si può risolvere la non conformità – è necessario attendere un condono. 

Il problema è che, nel frattempo, la tua seconda casa è un caso di abusivismo edilizio e i rischi sono elevati! Si potrebbe arrivare persino alla demolizione! Ecco perché è importante richiederlo il prima possibile, anche se non hai intenzione di vendere la tua seconda casa. Ne va della tua serenità!

7) Dichiarazione di pagamento regolare delle spese condominiali

Questo documento è necessario per assicurare che l’acquirente non si ritrovi a pagare eventuali debiti condominiali del venditore. 

Ottenerlo è semplice, basta richiederlo all’amministratore del tuo condominio.

8) Regolamento condominiale e resoconto delle ultime riunioni

Includere il regolamento condominiale nella documentazione da presentare al compratore è un modo per tutelarti da eventuali contestazioni future. Inoltre, fornire una copia delle ultime riunioni condominiali è una buona idea, in quanto se durante l’ultima assemblea si è deciso di effettuare dei lavori a carico dei condòmini, l’acquirente dovrà comunque pagare la sua quota. 

Per evitare di incorrere in problemi legali, è meglio informare l’acquirente sulla situazione del condominio. In ogni caso, è probabile che sia lui stesso a chiederti questa documentazione prima di procedere con l’acquisto. Perciò, è meglio averla pronta ed evitare così di allungare la vendita. 

Anche in questo caso, per ottenerla basta fare richiesta all’amministratore di condominio.

9) Documenti personali

In occasione dell’atto, dovrai portare con te i tuoi documenti personali, come la Carta d’Identità, il Codice Fiscale e il Certificato di Stato Civile. 

Se sei sposato, dovrai anche avere con te il documento che stabilisce il regime patrimoniale (Comunione o Separazione dei beni); questo perché in caso di comunione dei beni, sull’atto dovrà esserci anche la firma dell’altro coniuge (o dovrai farti rilasciare una delega scritta).

Inoltre, se sei un cittadino di un Paese extra-europeo, dovrai avere con te anche il permesso di soggiorno. 

I documenti per vendere casa non bastano…

Quelli che hai appena letto sono tutti i documenti obbligatori e necessari per poter vendere il tuo immobile.

Quindi, prima di mettere in vendita la tua seconda casa, preparati in anticipo e assicurati di avere tutti i documenti in ordine! 

Non aspettare che arrivino i primi acquirenti interessati, altrimenti potresti incappare in qualche problema burocratico che pregiudicherebbe l’opportunità di concludere l’affare.

Se ti rendi conto che la tua documentazione è incompleta o non più a norma, puoi affidarti a professionisti del settore.

Un’agenzia immobiliare, grazie alla sua competenza nel settore – e tramite la sua rete di professionisti di fiducia – può aiutarti a risolvere in breve tempo i tuoi problemi burocratici. 

Se decidi di affidarti a un’agenzia, l’unica accortezza che ti consigliamo di avere è di non scegliere la prima agenzia che ti capita a tiro. Perché anche nel nostro settore ci sono professionisti di serie A e, ahimè, professionisti di terza categoria. 

Se non sai come selezionare un’agenzia immobiliare seria e competente, ti consiglio di leggere questo articolo.

Noi di GCASE, ancora prima di procedere con la valutazione della casa, ci assicuriamo che il proprietario abbia tutti i documenti in regola e, nel caso manchi qualcosa, lo aiutiamo (tramite i nostri professionisti di fiducia) a ottenerlo nel più breve tempo possibile. 

Ma anche se hai (o pensi di avere) tutti i documenti per vendere casa, non fare l’errore di pensare che un’agenzia immobiliare non ti serva più…

Innanzitutto perché un’agenzia potrà verificare con certezza che la tua documentazione sia davvero a norma. Può capitare infatti che pensi di avere tutti i documenti per vendere casa in regola, per poi scoprire troppo tardi non è così… e addio vendita!. 

Ma il vero motivo per il quale dovresti affidarti a un’agenzia specializzata e con esperienza è un altro: solo dei professionisti potranno evitarti l’incubo di una vendita che non arriva mai.

Troppo spesso venditori che decidono di non affidarsi a un’agenzia commettono una serie di errori causati dalla mancata esperienza nel settore. 

Vediamo quali sono alcuni di questi gravi errori:

• Dare una stima errata al valore della tua casa

Stabilire un prezzo corretto per un immobile è un processo complicato che richiede una valutazione accurata di un gran numero di variabili. I privati, spesso, non hanno i mezzi per farlo e, di conseguenza, la tendenza è quella sovrastimare il valore della loro casa. 

Se non sai bene come stimare il tuo immobile e ti vuoi “tutelare” fissando un prezzo un po’ più alto rispetto alle tue previsioni, potresti fare un autogol. Il rischio è quello di rendere la tua vendita una “missione impossibile”, poiché nessun acquirente è disposto a pagare più del dovuto se ci sono alternative più convenienti. 

Per questo motivo, molti acquirenti seri evitano di acquistare direttamente da privati, poiché i prezzi non sono in linea con quelli del mercato. 

• Non valorizzare al meglio l’immobile

Quando si scrive un annuncio immobiliare, è fondamentale tenere conto delle esigenze del target a cui ci si rivolge, creare un testo coinvolgente e pensato per il proprio pubblico, oltre che valorizzare l’aspetto visivo dell’annuncio con fotografie di qualità scattate da professionisti. Senza dimenticare la fondamentale importanza dell’Home Staging per presentare il tuo immobile nel migliore dei modi durante la visita.

• Promuoverlo online nel modo sbagliato

Per far sì che il tuo annuncio sia visibile ai potenziali clienti, è importante scegliere i giusti canali di comunicazione. Selezionare i mezzi più adatti per promuovere il tuo immobile può fare la differenza tra un annuncio che non se lo fila nessuno e uno che centra il suo obiettivo.

• Errata gestione delle negoziazioni dal vivo

La negoziazione è un aspetto fondamentale della trattativa immobiliare.

Anche qui i rischi per il venditore privato sono tanti, soprattutto se non si ha esperienza di vendita e di contrattazione. 

Tieni anche presente che il potenziale acquirente sa che vendendo da privato non hai spese di intermediazione e quindi cercherà di spingerti ad abbassare il prezzo.

Tutti questi errori possono costringerti a svendere la tua casa, e non c’è nulla di più frustrante di regalare a un perfetto sconosciuto parecchie migliaia di euro…

Se NON vuoi tutti i problemi di tempo e denaro visti sopra e NON vuoi svendere il tuo immobile, affida la vendita della tua seconda casa a dei professionisti.

Un’agenzia competente non si limita a controllare che tutta la tua documentazione sia a norma, bensì è la garanzia che la tua casa sia venduta al prezzo più alto possibile, nel minor tempo possibile, senza rischi.

GCASE – Gli specialisti della seconda casa

In GCase vendiamo seconde case da oltre 30 anni. Ci siamo guadagnati la fiducia di migliaia di clienti, grazie al nostro metodo che prevede di valorizzare e pubblicizzare la tua seconda casa sfruttando i principali canali sia online sia offline. 

Grazie a noi potrai liberarti in fretta dal peso di vendere la tua seconda casa nel migliore dei modi e senza fastidiosi intoppi. 

• Valutiamo la tua seconda casa in modo gratuito
• Effettuiamo tutti i controlli preliminari sulla documentazione
• Prepariamo l’immobile per la vendita grazie all’Home Staging
• Mettiamo in risalto il tuo annuncio grazie ai nostri canali Social e Video
• Proponiamo la tua seconda casa alle nostre liste di clienti profilati
• Gestiamo per tuo conto ogni email, chiamata o appuntamento con potenziali compratori
• Ti assistiamo in ogni fase contrattuale e legislativa della compravendita

E tutto questo non siamo noi a dirlo, ma i nostri clienti!

Se vuoi affidarti a noi per la vendita della tua seconda casa, non devi far altro che contattarci cliccando sui tasti qui sotto e lasciarti affiancare nella vendita della tua seconda casa.

A presto,

Stefano Pagnoncelli

Direttore Commerciale GCASE