Immagina questo scenario…
Stai per vendere la tua seconda casa in Val Seriana o sul Lago d’Iseo, e sei sicuro che tutto andrà a buon fine.
Questo perché il tuo immobile è in ordine a livello:
- urbanistico,
- catastale,
- e anche ipotecario.
La trattativa va a buon fine, e una volta fatto il rogito notarile credi di aver superato ogni ostacolo.
Ma poi, passati 2 mesi, ti accorgi di aver commesso un grave errore…
Anche se in buona fede, hai omesso la presenza di un problema che consideravi irrilevante.
(Oppure avevi avvisato l’agenzia immobiliare a cui ti sei affidato… che però è mancata di professionalità e non l’ha comunicato all’acquirente).
Magari qualche mese prima in bagno era apparsa della muffa, poi scomparsa…
Tuttavia, una volta venduta la casa il problema è riemerso:
dopo un controllo, l’acquirente ha scoperto che la muffa era dovuta a un’infiltrazione di cui non ti sei mai accorto…
E in fondo, hai davvero delle colpe?
Beh, in teoria no.
Ma la legge purtroppo la pensa diversamente: senza accorgertene sei caduto nella trappola di un vizio occulto…
Di cosa si tratta?
I vizi occulti sono difetti strutturali o funzionali preesistenti all’acquisto, di cui il compratore non era a conoscenza al momento della firma del contratto.
E se per caso ti dovessi trovare in una situazione come quella descritta poco fa, potrebbero verificarsi 3 diversi (spiacevoli) scenari… che potrebbero addirittura portare alla risoluzione del contratto di compravendita.
Ora, prima di addentrarci nei problemi che possono emergere, partiamo da un concetto fondamentale…
Non tutti i vizi occulti sono uguali: ecco quelli a cui dovresti prestare attenzione
L’articolo 1490 del Codice Civile stabilisce che, con la firma del contratto, il venditore si obbliga a garantire che l’immobile venduto sia esente da vizi:
- che ne compromettano l’uso,
- o ne diminuiscano sensibilmente il valore.
A tal proposito, è importante comprendere una cosa: non tutti i vizi sono uguali.
Infatti, la giurisprudenza distingue due tipologie di vizi occulti: quelli gravi e quelli irrilevanti.
I vizi irrilevanti, come suggerisce il nome, non compromettono l’uso dell’immobile e non influenzano significativamente il suo valore.
Sono, in un certo senso, trascurabili ai fini legali.
I vizi gravi sono quelli che meritano la nostra attenzione.
Ecco alcuni esempi per riuscire a riconoscerli…
1. Vizi agli impianti idraulici
Immagina di scoprire, solo dopo la vendita, che la tua casa ha gravi problemi di infiltrazione.
Questo potrebbe essere dovuto a tubazioni difettose o alla mancanza di guaine di protezione.
Non solo si tratta di un problema costoso da risolvere, ma può anche causare danni a lungo termine alla struttura dell’edificio, e per questo è un vizio grave agli occhi della legge.
2. Difetti di costruzione degli impianti di riscaldamento
Un altro esempio di vizio grave potrebbe essere un impianto di riscaldamento mal progettato o costruito.
Questo non solo influisce sul comfort abitativo, ma può anche essere un rischio per la sicurezza.
Un sistema di riscaldamento difettoso può portare a consumi energetici eccessivi o, nel peggiore dei casi, a pericolosi incidenti.
3. Vizi all’impianto fognario
Un classico esempio è l’errata pendenza delle tubazioni di scarico.
Questo può sembrare un dettaglio minore, ma può causare seri problemi di drenaggio e intasamenti frequenti.
Infatti un sistema fognario inefficiente non solo è un disagio per gli abitanti, ma può anche portare a costose riparazioni e, in alcuni casi, a problemi igienico-sanitari.
Ecco cosa potrebbe accadere se dopo il rogito notarile emergesse un vizio occulto grave
Con gli esempi mostrati poco fa, avrai sicuramente compreso perché è essenziale che l’acquirente conosca i vizi dell’immobile prima dell’acquisto.
Ora però voglio mostrarti perché è importante anche per te, che sei la parte venditrice.
Infatti i vizi occulti, se non comunicati prima della vendita, possono portare a 3 diverse spiacevoli (e stressanti) situazioni…
1. Risoluzione del Contratto
Se dopo il rogito notarile emerge un vizio occulto, nel peggiore degli scenari l’acquirente ha il diritto di chiedere l’annullamento del contratto di compravendita.
Questo significa che tutto il processo di vendita potrebbe essere invalidato.
Non solo dovresti restituire l’intero importo ricevuto, ma ti ritroveresti anche con un immobile che ora ha un difetto noto sul mercato.
Questo può avere un impatto significativo sul:
- valore futuro dell’immobile,
- e sulla tua possibilità di rivenderlo.
2. Riduzione del prezzo dell’immobile
Oltre alla risoluzione del contratto, c’è un’altra conseguenza che potresti affrontare come venditore: la riduzione del prezzo dell’immobile.
In questo scenario, l’acquirente potrebbe decidere di tenere la proprietà, ma richiedere una riduzione del prezzo di acquisto per compensare i costi dei vizi scoperti.
Questo significa che, anche se la vendita andasse a buon fine, potresti dover rimborsare una parte significativa del prezzo pagato.
Questa situazione può essere particolarmente difficile se hai già pianificato l’utilizzo di quei fondi, ad esempio per l’acquisto di un’altra proprietà o per altri investimenti.
3. Risarcimento dei danni subiti
L’ultimo scenario che potresti affrontare come venditore, in caso di vizi occulti non rilevati, è il risarcimento dei danni subiti dall’acquirente.
Infatti, se dopo l’acquisto emergono problemi significativi, l’acquirente potrebbe richiedere un risarcimento per coprire le spese necessarie.
Questo scenario può essere particolarmente oneroso.
Non solo potresti essere tenuto a coprire i costi diretti delle riparazioni, ma anche eventuali danni indiretti che l’acquirente ha subito a causa del vizio.
Ad esempio, se un problema strutturale richiede che l’abitazione sia inagibile per un certo periodo, potresti dover compensare l’acquirente per l’alloggio alternativo o per altri disagi subiti.
Il risarcimento dei danni può anche comportare un lungo e dispendioso processo legale, aggiungendo ulteriori costi e stress alla situazione…
Come prevenire che i vizi occulti ti impediscano di vendere la tua seconda casa a prezzo pieno e in serenità
Come si suol dire, prevenire è sempre meglio che curare.
Se ti trovi ancora nella posizione di poterlo fare, e non sei vicino al momento del rogito, sei ancora in tempo per sistemare i vizi occulti del tuo immobile o affidarti a degli esperti.
Ecco tre consigli per prevenire che dei vizi vengano a galla quando è ormai troppo tardi…
1. Effettua una manutenzione regolare
Una delle chiavi per evitare brutte sorprese durante la vendita della tua casa è la manutenzione regolare.
Mantenere la tua proprietà in buone condizioni non solo migliora il suo valore e l’attrattiva sul mercato, ma aiuta anche a prevenire l’insorgere di vizi occulti.
Controlli periodici degli impianti elettrici e idraulici, la verifica del tetto, delle fondamenta e la manutenzione di riscaldamento e condizionamento sono essenziali.
Queste azioni preventive possono rivelare problemi nascosti prima che diventino gravi.
2. Assicurazione per vizi occulti: come tutelarti dopo la compravendita
Un altro strumento efficace per proteggere sia te che l’acquirente dai rischi associati ai vizi occulti è la stipula di un’assicurazione specifica.
Questo tipo di polizza può offrire una copertura in caso emergano problemi dopo la vendita dell’immobile.
L’assicurazione per vizi occulti ti fornisce una garanzia aggiuntiva che eventuali problemi scoperti in seguito alla compravendita non gravino interamente sulle tue spalle.
Per te come venditore, questa assicurazione può significare una maggiore tranquillità.
3. La tua migliore difesa: affidati a un’agenzia immobiliare trasparente ed esperta
Un agente immobiliare inesperto o poco informato potrebbe, senza volerlo, dimenticarsi di comunicare la presenza di vizi occulti sia a te che all’acquirente.
Questo non solo può portare a complicazioni legali e finanziarie, ma può anche danneggiare la tua reputazione come venditore.
Ricorda, l’agenzia immobiliare che scegli diventa la voce della tua proprietà sul mercato, e come hai visto sottovalutare la presenza di vizi occulti può avere conseguenze serie…
Quindi, perché affidarsi ad agenti inesperti?
Affidati a noi di Gcase e vendi la tua seconda casa senza correre alcun rischio
Noi di GCase non sottovalutiamo i rischi associati alla presenza dei vizi occulti.
La nostra esperienza ci permette di fornirti un servizio completo e personalizzato, assicurando che ogni aspetto legato ai problemi della tua proprietà sia gestito con la massima attenzione.
Inoltre, abbiamo collaudato un metodo esclusivo che in zona non ha eguali:
- Valutiamo il tuo immobile, studiando tutte le sue caratteristiche per valorizzare il suo prezzo;
- Prepariamo la tua casa per la vendita, allestendo e riordinando gli spazi e ingaggiando un fotografo professionista (tutto a nostre spese);
- Investiamo in campagne pubblicitarie a PAGAMENTO, che raggiungono un bacino enorme di persone interessate al tuo immobile.
Centinaia di clienti si sono già affidati a noi, vendendo la loro seconda casa in Val Seriana o sul Lago d’Iseo a prezzo pieno e in tempi brevi (leggi le nostre recensioni).
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A presto,
Stefano Pagnoncelli
Direttore Commerciale GCASE
