Allora procurati questi fondamentali documenti!
Già in un altro articolo del nostro blog (che puoi recuperare qui) avevamo introdotto l’argomento documentazione per la vendita, presentandoli sinteticamente.
Oggi riprendiamo l’argomento, così che tu possa avere una guida completa dei documenti necessari per poter vendere la tua seconda casa.
Prima di iniziare con l’elenco, però, è importante fare una doverosa precisazione:
Negli ultimi anni, le regole del settore immobiliare sono cambiate moltissimo
e ciò che si faceva in passato non vale più.
Te lo dico perché mi è da poco capitato che un venditore, dopo aver visto il lungo elenco di documenti da presentare, mi abbia detto:
“Ma Stefano, io ho comprato questa casa 15 anni fa… Ma l’ex proprietario non mi ha mica dato tutti questi documenti! Mi ha fregato per caso?”
Io l’ho subito tranquillizzato dicendogli che – appunto – il settore è cambiato molto e con lui anche la documentazione da preparare.
Bene, fatta questa doverosa premessa… vediamo quali documenti devi assolutamente avere a posto prima di vendere la tua seconda casa!
a. Copia del rogito
Partiamo dal documento che ti certifica come legittimo proprietario della seconda casa e che viene rilasciato dal notaio al momento dell’acquisto.
Dovrai averlo con te, dato che solo con questo certificato potrai firmare e ufficializzare la vendita.
Come ottenerlo?
Se non hai (o non trovi) la copia in casa tua, ti basta richiederne una copia al notaio che ha redatto l’atto o – se non è più in attività – dagli archivi notarili della sua zona.
b. Attestato di Prestazione Energetica (APE)
L’APE certifica l’indice di prestazione energetica (detto in parole semplici, la classe energetica della tua seconda casa: A+, B,C,D, etc…) della tua seconda casa.
Attenzione!
Questo attestato è obbligatorio anche per la messa in vendita dell’immobile: senza di questo documento non potrai pubblicare l’annuncio (né online né cartaceo).
ps. Occhio perché se infrangi questa regola… incappi in una multa fino a 3000€ (se manca nell’annuncio) oppure fino a 18000€ se concludi la vendita!
Ah… è sempre a carico tuo, anche se ti rivolgi ad un’agenzia immobiliare superficiale che ti proverà a tranquillizzare dicendoti che: “Ci pensiamo poi, ora firma il mandato e mettiamo subito l’annuncio…”!
Come ottenerlo?
Se non hai mai richiesto l’APE per la tua seconda casa – situazione piuttosto comune – dovrai richiedere ad un tecnico abilitato di certificare il tuo immobile e rilasciarti questo attestato.
c. Certificato di agibilità e di conformità degli impianti
Vediamo a cosa servono questi due documenti.
1. Certificato di agibilità
Conosciuto dai più come certificato di abitabilità, questo documento certifica che la tua seconda casa sia:
- salubre (vivibile)
- sicura.
In realtà questo documento non è strettamente necessario per la vendita, ma ti consiglio di prepararlo e di metterlo a disposizione del compratore: eviterai successive problematiche, come di doverti accollare le spese di ristrutturazione!
Mi spiego meglio: mettiamo il caso che tu abbia venduto la tua seconda casa ma senza presentare il certificato di agibilità.
Dopo qualche tempo, il nuovo proprietario si rende conto che a causa dell’eccessiva umidità, una stanza non sia vivibile.
Ecco, senza il certificato di agibilità… dovrai pagare TU il prezzo dei lavori!
Come ottenerlo?
Sia che tu debba richiederlo per la prima volta (e allora sarà necessario l’intervento di un professionista) sia per averne una copia, devi rivolgerti allo sportello unico dell’edilizia del Comune in cui si trova la tua seconda casa.
2. Certificato di conformità degli impianti
Simile a quello appena visto, anche questo documento non è obbligatorio per la vendita ma – se non vuoi correre rischi dopo l’atto – è meglio averlo comunque con te.
Questi certificati servono per mettere “nero su bianco”, tramite relazione di un professionista, la conformità dell’impianto elettrico e del gas e confermando al compratore che sia tutto in regola e sicuro.
Come ottenerlo?
Per avere questo certificato devi rivolgerti al tecnico (o alla ditta) che l’ha realizzato; altrimenti, puoi rivolgerti ad un professionista specializzato.
d. Visura ipotecaria
La visura ipotecaria è un documento fondamentale da avere prima di procedere con l’atto di compravendita.
Infatti, grazie a questo documento, puoi sapere se sulla tua seconda casa non gravano ipoteche, decreti ingiuntivi o pignoramenti.
In parole semplici, la visura ipotecaria serve per avere la certezza che la casa sia “libera” da possibili diritti di terzi (Stato, creditori, etc.) e che NON è a garanzia di un credito.
Senza di questa, nessun notaio ti permetterà di concludere la vendita!
Come ottenerla?
Hai due possibilità: o all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate oppure online – direttamente dal suo sito. Ricordati che per ottenerla online è richiesto lo SPID!
e. Certificazione della conformità della planimetria catastale
Per poter rendere valida una vendita (e quindi poter incassare i soldi senza rischi futuri), è necessario avere con sé la certificazione della planimetria, attestante che:
La piantina in scala della tua seconda casa (la planimetria dell’immobile) corrisponde esattamente a quella catastale, depositata all’Agenzia delle Entrate.
Può capitare, infatti, che tu (o i proprietari precedenti) abbiate svolto dei lavori che hanno modificato la “piantina” della tua seconda casa.
E se i due documenti non corrispondono?
Capita molto spesso che planimetria catastale e immobiliare non corrispondano.
Che fare?
Bisogna assolutamente adeguarle, ossia renderle uguali.
Per farlo, dovrai rivolgerti a un tecnico abilitato per preparare la nuova planimetria da consegnare all’Agenzia delle Entrate e poi preparare una domanda di aggiornamento da presentare al catasto (pagando una penale più o meno ampia, a seconda di ciò che non corrisponde).
Come ottenerla?
Puoi rivolgerti agli uffici dell’A.d.E. (oppure accedendo ai loro servizi online).
Ricorda, con questa modalità puoi solo verificare la conformità e avere il documento, NON fare gli adeguamenti necessari.
f. Certificato di conformità urbanistica
Questo documento certifica che la tua seconda casa è “in regola”, ossia conforme alla licenza edilizia approvata dal Comune.
In altre parole, significa che l’edificio deve essere stato realizzato secondo il progetto che è stato presentato e approvato negli uffici comunali.
Come ottenerlo?
Il mio consiglio è di rivolgersi a un tecnico (geometra, architetto, etc.) per la verifica e la risoluzione di eventuali problemi (vedi sotto): solo così potrai avere la certezza che tutto sia in ordine!
E in caso di non conformità?
A differenza della conformità della planimetria, qui non basta presentare un adeguamento: infatti, solo in alcuni casi potrai sanare il problema.
Nel caso sia possibile, è sufficiente far presentare dal tuo tecnico di fiducia (geometra, architetto) una Denuncia di Inizio Attività Edilizia (DIA) al Comune.
Per tutti gli altri casi – ossia quelli in cui non si può risolvere la non conformità – bisogna per forza aspettare un condono.
Il problema è che, nell’attesa del condono, la tua seconda casa è un caso di abusivismo edilizio e… i rischi sono grossi!
Si potrebbe perfino arrivare alla demolizione!
Ecco perché è importante richiederlo il prima possibile, anche in caso tu non abbia intenzione di vendere la tua seconda casa: è per la tua tranquillità!
g. Dichiarazione di pagamento regolare delle spese condominiali
Già, tra i tanti documenti da preparare bisogna anche richiedere questa dichiarazione (nel caso la tua seconda casa sia un appartamento in condominio, ovviamente) perché l’acquirente deve avere la certezza di NON acquistare, insieme all’appartamento, anche i debiti del venditore.
Come ottenerla?
Devi richiederla all’amministratore di condominio.
h. Regolamento condominiale e resoconto delle ultime riunioni
Rimanendo sempre in ambito condominiale, allegare il regolamento serve per sollevarti da ogni responsabilità: l’acquirente non potrà lamentarsi (o peggio, minacciare di richiedere un risarcimento) del fatto di non essere a conoscenza di qualche regola particolare del tuo condominio.
Il resoconto delle ultime riunioni, invece, serve perché se nell’ultima riunione si è deciso di restaurare le facciate con la spesa a carico dei condòmini… sappi che sarai comunque tu a dover pagare la quota dei lavori dato che il compratore non ha avuto diritto di voto!
Perciò, per evitare future diatribe legali, è meglio mettere il compratore al corrente della situazione: potrebbe anche decidere di acquistare la tua seconda casa solo dopo la fine dei lavori per non avere la visuale offuscata dai ponteggi per tutta la bella stagione!
In ogni caso, considera che è molto probabile che sia l’acquirente stesso a chiederteli prima di procedere con l’acquisto.
Perciò, tanto vale averli pronti ed evitare inutili contrattempi che allungherebbero la vendita.
Come ottenerlo?
Anche qui, basta fare richiesta all’amministratore di condominio.
i. Documenti personali
Infine, al momento dell’atto, dovrai presentarti con i tuoi documenti personali, quali:
- Carta d’identità;
- Codice fiscale
Ma non solo!
Dovrai avere con te anche il Certificato di stato civile e – nel caso tu sia sposato – anche il documento che stabilisce il regime patrimoniale (Comunione o Separazione dei beni?).
Così il notaio potrà verificare la tua identità e stabilire se hai “tutte le carte in regola” per vendere la tua seconda casa: in caso di comunione dei beni, infatti, sull’atto dovrà esserci anche la firma dell’altro coniuge (o dovrai farti rilasciare una delega scritta).
E… per ultimo, nel caso tu sia un cittadino di un Paese extra-europeo, dovrai avere con te il permesso di soggiorno.
Come ottenerli?
Per avere questi documenti è necessario presentarsi in Comune e farne richiesta (anche se C.I., C.F. e permesso di soggiorno dovresti sempre averli con te!).
Bene, questo era l’ultimo!
Anche se l’argomento “documentazione e burocrazia” spaventa (per le sue conseguenze), adesso sai ciò di cui hai bisogno e dove trovarlo.
Non ti sembra molto più semplice ora?
Ora, voglio darti un ultimo consiglio:
Procurati tutti questi documenti prima ancora di far valutare la casa.
Già dal momento in cui decidi di vendere la tua seconda casa il tuo primo pensiero deve essere: ho tutti i documenti in regola?
Non rimandare il problema – come consigliano molte agenzie immobiliari superficiali – a quando “arriveranno i primi veri interessati”: facendo così rischi di farti terra bruciata e di far svanire ogni opportunità di vendita.
Tu acquisteresti mai da un venditore che NON ti dà tutte le informazioni necessarie sulla sua seconda casa?
Probabilmente no, perché penseresti che ti sta nascondendo qualcosa.
O, peggio ancora, ti sentiresti sereno ad acquistare da una persona che ti chiama (magari qualche giorno prima dell’atto) dicendoti: “Guarda, dobbiamo rimandare l’atto… mi manca la visura ipotecaria e la conformità urbanistica!”
Penso proprio di no. Io non riuscirei a chiudere occhio la notte sapendo di stare acquistando una casa “alla cieca”!
Infatti, avere tutti i documenti in regola è il primo step di un efficace processo di vendita: accelera i tempi della vendita e azzera i possibili dubbi dell’acquirente…
Ecco perché in GCASE, ancora prima di procedere con la valutazione casa, ci assicuriamo che il proprietario abbia tutti i documenti in regola e, nel caso manchi qualcosa lo aiutiamo (tramite i nostri professionisti di fiducia) ad ottenerlo.
SOLO a quel punto, dopo aver verificato che tutto sia in regola, procediamo con la valutazione e attiviamo a piena potenza il nostro metodo di vendita, il PRIMO per potenza di fuoco nella zona della Val Seriana e del lago d’Iseo.
In GCASE, trattiamo la tua seconda casa come se fosse la nostra – Valorizzandola e pubblicizzandola sfruttando i principali canali sia online sia offline.
È un metodo, il nostro, che ci ha permesso di andare oltre le più rosee aspettative dei proprietari che ci hanno affidato la loro preziosa seconda casa (scopri qui come)!
E tutto questo non siamo noi a dirlo, ma i nostri clienti!
Ora sta a te decidere!
Puoi occuparti in autonomia della vendita della tua seconda casa, accollandoti ogni responsabilità e preoccupandoti di dover risolvere ogni problema (come dover sprecare il tuo prezioso tempo libero del weekend per mostrare la casa ai potenziali acquirenti)…
Oppure puoi affidarti a noi di GCASE e avere un solo compito: aspettare la nostra telefonata e… concordare la data dell’atto di vendita!
A te la scelta!
Hai una casa da vendere in Val Seriana o al lago d’Iseo e vuoi affidarti ai professionisti di GCASE?
Puoi contattaci cliccando qui sotto!
A presto,
Stefano Pagnoncelli
Direttore Commerciale GCASE
