Tra i tanti fattori che influenzano la vendita di una casa il principale è sicuramente il prezzo, che deve essere realistico.
Una parola che non ho scritto a caso.
Infatti, se è più basso rispetto al suo valore di mercato, ci perdi tu.
Se invece è più alto… ci perdi di nuovo tu.
Sì, perché gli acquirenti, con un semplice tour virtuale su un portale immobiliare, possono verificare il prezzo degli immobili attorno e capire se la “stai sparando grossa”.
So bene che finora ho “scoperto l’acqua calda”: se il prezzo c’è, la seconda casa si vende (e il compratore è ben felice di spendere quella cifra).
Il problema, piuttosto, arriva dopo la valutazione professionale: comunicare ai proprietari a quanto possono vendere il loro immobile.
Infatti, in tantissimi casi il venditore non è soddisfatto del valore.
“Solo xxxx €uro? Ma com’è possibile?”
“Ma no dai, qua vicino vendono un rudere a una cifra simile, questa era la casa di mia nonna…”
“Non si può sentire questa cifra! Mi stai prendendo in giro!”
Sono solo alcune delle frasi che sento più spesso. E capisco anche il perché: d’altronde sono affezionati alla loro seconda casa, in cui hanno trascorso tanti momenti felici con amici e famigliari.
Hanno dei ricordi indelebili di quell’immobile. Anche io li ho di casa mia!
E infatti, se mai dovessi venderla, la valutazione me la farei fare da un collega… non la farei certo io.
So che sembra assurdo (è il mio lavoro!) – ma è l’unico modo per evitare che le emozioni prendano il sopravvento, arrivando così a definire un prezzo basato sui sentimenti più che su fattori oggettivi.
Per capirci: un immobile, seppur simile al tuo, magari è in una posizione migliore, è meglio esposto, o gode di altri benefici che ne aumentano il valore di mercato.
Non basta che sia della stessa “tipologia” per definirne il prezzo.
E questi sono tutti elementi che tu non puoi conoscere, perché non hai accesso a queste informazioni.
Le sanno i professionisti!
Ma so che potresti non essere ancora convinto del tutto.
D’altronde un prezzo più basso significa guadagnare meno.
Ma ti garantisco che un prezzo troppo alto, significa NON guadagnare proprio.
Ecco perciò i 3 motivi per cui, se vuoi vendere la tua seconda casa, ti consiglio di affidarti alla valutazione di un professionista.
La vendita richiede più tempo (e potresti non riuscire mai a concluderla)
Se la tua seconda casa vale 80.000€ non ha senso metterla in vendita a 100.000€.
Il prezzo rialzato fa scappare i potenziali acquirenti. Certo, potresti ricevere delle visite da persone disposte a spendere molto di più ma… a condizione di avere qualcosa in più.
Può essere una piscina, un terrazzo particolarmente grande e con vista lago/montagna, un giardino più grande… ci siamo capiti.
Alzi il prezzo? Deve essere una scelta motivata. Altrimenti la tua seconda casa resterà in vendita lì, per mesi o anni.
E, a quel punto, dovrai abbassare il prezzo per ottenere del nuovo interesse. E sai cosa capiterà?
Che le persone si ricorderanno che il prezzo iniziale richiesto era 100.000€ (“Hai visto? Ora la vendono a 80.000€, significa che non riescono a liberarsene…”) e quindi non solo penseranno che l’immobile non valga 100.000€… ma neppure 80.000€.
E così dovrai venderla ad un prezzo ancora più basso, addirittura minore rispetto alla valutazione.
E nel frattempo avrai perso tempo e soldi. Mentre i potenziali acquirenti disposti ad acquistarla al valore REALE si saranno già adagiati nella loro nuova seconda casa (venduta da un altro).
I potenziali clienti possono richiedere una valutazione esterna
Se una persona percepisce come troppo costoso un acquisto (ossia con un prezzo fuori mercato), ha di fronte a sé una di queste due strade:
- Non compra;
- Tratta il prezzo.
NON essendo la seconda casa un bene di prima necessità, nessuno accetterà il tuo prezzo gonfiato.
“Questa casa in montagna è davvero bella, ma…”
“È bella ma troppo cara, io ho un budget di…”
“Ma non possiamo venirci incontro?”
“Guardi, io sto valutando anche altre case e questa è davvero fuori mercato… fino a che prezzo può scendere?”
Fino alla fatidica richiesta: “Posso far venire un amico “tecnico” a fare una valutazione?”
Di solito, “l’amico” è un agguerrito agente immobiliare, pronto a darti battaglia per giustificare la sua fattura al cliente.
Si concentrerà su ogni singolo difetto fino a trasformare la tua seconda casa in un rudere. E a quel punto stabilirà il suo prezzo, decisamente più basso rispetto al valore reale.
Pensi che sia ingiusto?
Lo sarebbe nel caso in cui tu stia vendendo al prezzo di mercato VERO (e in quel caso saresti inattaccabile).
Ma se stai vendendo ad un prezzo gonfiato, saresti costretto ad arrampicarti sui vetri per giustificare il prezzo che vuoi tu. E probabilmente non riusciresti.
Inoltre, sappi che più passa il tempo (proprio a causa del prezzo spropositato) dalla “messa in vendita” , più ti esponi al nemico peggiore di ogni venditore: l’impazienza.
Stress accumulato
Come già detto, un prezzo fuori mercato allunga di molto (nel migliore dei casi) i tempi della vendita.
Beh, poco male – potresti pensare – io non ho mica fretta di vendere!
Eh…
Ci sono tanti, troppi, venditori di seconde case che hanno sottovalutato il fattore “impazienza” illudendosi che “è solo questione di tempo e poi la venderò a quanto dico io”.
Ma la realtà è ben diversa.
Ti spiego il perché.
Decidi, contro tutto quello che ci siamo detti finora, di alzare il prezzo di vendita della tua seconda casa – da 80.000€ a 100.000€ – così da poter guadagnare un “gruzzoletto” extra da poter investire altrove (magari in un’altra seconda casa che hai adocchiato da un po’).
Cosa capita, ormai lo sai: persone diffidenti, trattative bloccate dal tuo mantra (“Questo è il prezzo e non si discute”), valutazioni svilenti di altri agenti immobiliari…
Insomma, questa casa non si vende.
Così il tempo passa…
Le stagioni corrono…
…e tu continui ad avere un cartello “Vendesi” appeso alla tua seconda casa.
Ed è qui che arriva l’impazienza. Di solito si presenta dopo l’ennesima imposta da pagare.
“Di nuovo un pagamento per colpa di ‘sta seconda casa! E nemmeno la uso più!”
Ti rendi conto che stai continuando a sborsare soldi per una casa che non utilizzi.
Paghi per tenere un immobile in vendita – senza sapere QUANDO, COME e SE lo venderai.
E così, da qui in poi, tutto diventa un peso…
- le Tasse;
- le snervanti trattative;
- le spese di mantenimento;
- i troppi weekend trascorsi a mostrare una casa fuori mercato, anziché trascorsi insieme alla famiglia;
- I chilometri percorsi (e relativi costi…) per presentare un immobile invendibile…
Ormai la tua seconda casa è diventata un incubo, nonché il principale motivo di litigio in famiglia
“Te l’avevo detto di ascoltare l’agente immobiliare! E ora ci troviamo con una casa che non venderemo mai perché tu volevi guadagnare di più! Ti dico io come andrà a finire: neppure i nostri figli riusciranno a venderla!”
nonché l’argomento preferito delle battute sarcastiche degli amici
“Ma non l’avete ancora venduta dopo tutto questo tempo? Un mio cugino ne aveva una nella stessa zona e nel giro di 2 mesi se n’è liberato… Non ha avuto neanche il tempo di mettere su il cartello di vendita!”
E tu non ci capisci più nulla. Tu vuoi solo vendere. A qualunque costo.
Ecco il quarto motivo per non alzare il prezzo: più la casa sta sul mercato, più rischi di impazzire dietro alla sua vendita fino ad arrivare al momento del: “Voglio solo venderla, non mi interessa a quanto. Vendila in fretta”.
E pensare che tutto questo si sarebbe potuto evitare se solo avessi rispettato la valutazione del professionista…
CONSIDERAZIONI FINALI
Sì lo so che stai pensando a qualcosa del tipo:
“Ma come, voi guadagnate di più se vendete la casa ad un prezzo più alto. E allora perché mi consigliate di non alzare il valore??”
Sì. È proprio così!
Sparare cifre alte, a caso o con l’intento di speculare, non funziona.
Fa solo perdere tempo, a te come a noi.
E se c’è una cosa che in GCASE non facciamo è quella di “provarci” per vedere come va.
Inoltre, considera che la determinazione del giusto prezzo di vendita è solo la punta dell’iceberg del processo.
Per vendere una seconda casa in fretta e bene (ossia garantendoti il massimo guadagno possibile) serve un metodo, che di certo non si basa sul trucchetto del prezzo ritoccato.
Il Metodo GCASE è più che collaudato:
Ogni immobile che ci viene affidato è come se diventasse nostro e investiamo su di esso per venderlo il più velocemente e alle migliori condizioni possibili.
Dalla sua presentazione, con foto e video professionali (fatte da un fotografo professionista), Home staging, Rendering…
Alla sua promozione su tutti i canali, dai più classici ai meno convenzionali, sia online che offline… abbiamo un turnover di immobili altissimo.
Siamo gli unici ad aver questa potenza di fuoco in Val Seriana e al lago d’Iseo quindi, se hai una seconda casa da vendere da queste parti, mettici almeno alla prova come già in tanti hanno fatto, senza pentirsene ;).
Hai una seconda casa in val Seriana o sul Lago d’Iseo e vorresti venderla velocemente… Possiamo aiutarti!
Qui sotto trovi tutti i nostri contatti.
A presto,
Stefano Pagnoncelli
